외국인으로서 미국 부동산 투자는 복잡할 수 있지만, FIRPTA와 같은 세법을 이해하는 것이 중요합니다. 유사 교환과 주택 매매이익 제외와 같은 전략을 통해 세금을 최소화할 수 있습니다. 세무 변호사와 상담하면 미국 시장에서 수익을 극대화할 수 있습니다.

외국인 부동산 투자에 대한 부동산 세법 FIRPTA

미국 내에서 외국 개인이 부동산 매매로 얻은 이익 또는 손실은 미국 내 사업 참여의 일환으로 간주됩니다. 따라서 이러한 이익이나 손실에서 부과되는 미국 연방 소득세는 납부해야 합니다. 이 규정은 1980년의 외국인 부동산 투자에 대한 세금법 Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA) 으로 알려져 있으며, 이를 통해 미국 정부는 외국인에게 미국 부동산 매매에 대한 세금을 부과할 수 있습니다. 이 법을 준수하기 위해 외국 개인으로부터 미국 부동산을 구매하는 사람은 매매 대금의 15%에 해당하는 금액을 제한하여 이를 미국 국세청(IRS)에 송금하는 법적 의무를 가지게 됩니다. 이는 즉, 외국인 판매자들은 미국 부동산 매매 대금의 총액의 85%만을 수령하게 되는 것을 의미합니다. 왜냐하면 구매자는 이를 소득세로 납부하기 위해 매매 금액의 15%를 제한하고 국세청에 송금해야 하기 때문입니다.

유사 교환 Like-Kind Exchange

유사종류 교환은 15%의 원천징수세를 회피하기 위해 사용될 수 있습니다. 만약 비즈니스나 투자 목적으로 사용하던 부동산을 다른 유사종류의 부동산으로 교환하고, 해당 부동산을 앞으로도 비즈니스나 투자 목적으로 사용한다면, 교환이 발생한 이익이나 손실에 대해 어떤 인식도 필요하지 않습니다. 간단히 말해, 비즈니스나 투자 목적으로 사용할 다른 유사한 부동산과 교환한다면, 교환으로 인한 이익이나 손실에 대해 세금을 납부할 필요가 없습니다.

주택 매매 이익 제외 The Home Sale Gain Exclusion

과거 다섯 년간 최소한 두 해 동안 주 거주지로 사용한 부동산을 판매하거나 교환한다면, 이익의 일부를 세금에서 제외할 수 있습니다. 제외 가능한 금액은 최대 25만 달러입니다(혹은 함께 신고 하는 세금납부자의 경우 50만 달러까지 제외 가능).

원천 징수 증명서 Withholding Certificate

국고규정은 위에서 설명한 15% 원천징수세를 감소하거나 면제하기 위한 지침을 제공합니다. 일반적으로 외국 판매자나 구매자 중 어느 쪽이든 세금을 감소하거나 면제하기 위해 인증서를 신청할 수 있습니다. 납부자에게는 두 가지 옵션이 있습니다. 세금을 미리 납부하고 환급을 기다릴 수도 있고, 원천징수세 15%를 완전히 면제하기 위해 인증서를 신청할 수도 있습니다. 두 번째 옵션은 즉시 현금을 제공하며 정부 환급을 기다리지 않아도 됩니다. 첫 번째 옵션을 선택하면 환급을 기다려야 하며, 다음 해에 미국 세금 신고를 제출하고 처리 기간을 거쳐야 합니다.

미국 부동산 상속세 US Estate Tax

외국 개인이 미국 부동산을 소유하다 사망하면, 그들의 재산은 사적재산세의 대상이 됩니다. 현재 외국인을 위한 연방 사적재산세율은 40%이며, 주에 따라 추가로 주세가 부과될 수 있습니다.

2023년 현재, 미국 시민은 이러한 세금에 대한 면제 혜택을 받아 재산에서 최대 1292만 달러 $12.92 million 까지 제외할 수 있습니다.

그러나, 비 미국 시민은 국가 간 조약이 존재하지 않는 한 이 면제 혜택을 받을 수 없습니다. 6만 달러 이상 평가된 모든 부동산은 비 미국 시민의 사적재산세 대상이 됩니다. 다행히도, 미리 신중한 계획을 통해 미국 사적재산세를 회피할 수 있습니다.

전반적으로, 미국 부동산에 대한 외국인 투자에는 몇 가지 우려 사항이 있습니다. 그러나 세무 변호사와 긴밀히 협력하고 신중한 계획을 수립함으로써, 많은 세금을 최소화하거나 심지어 없앨 수 있는 전략을 찾을 수 있습니다.